Achat immobilier et don familial : une aide fiscale méconnue jusqu’à 300 000 €
Un dispositif fiscal avantageux vous permet de recevoir jusqu’à 300 000 € de vos proches sans droits de donation, pour financer l’achat d’un logement neuf ou réaliser des travaux de rénovation énergétique. Une opportunité à saisir avant fin 2026 !
Une nouvelle mesure fiscale pour faciliter l’accession à la propriété
Instaurée par la loi de finances 2025, cette disposition reste encore peu utilisée malgré ses bénéfices concrets pour les ménages. Elle autorise la transmission jusqu’à 300 000 € en exonération de droits de donation, à condition d’investir dans un bien immobilier ou dans des travaux de rénovation énergétique.
Un double avantage : les parents ou grands-parents transmettent une partie de leur patrimoine en toute légalité, et les bénéficiaires disposent d’un apport renforcé pour franchir plus facilement le pas de l’achat immobilier. Cette possibilité, centrée sur la donation familiale pour l’immobilier, est encore trop peu exploitée.
Quel est ce dispositif exceptionnel ?
Prévu par l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025, rétablissant l’article 790 A bis du Code général des impôts, ce mécanisme permet une exonération totale de droits de donation sur les sommes transmises par un parent, un grand-parent, un arrière-grand-parent ou encore un oncle/tante sans descendance directe, à condition que l’argent soit utilisé dans les six mois pour :
- acquérir un logement neuf ou en état futur d’achèvement,
- financer des travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale du bénéficiaire (uniquement ceux éligibles à MaPrimeRénov’).
Ce dispositif est valable pour les dons réalisés entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026. Ses objectifs sont triples :
- aider les ménages à constituer un apport,
- soutenir l’achat immobilier malgré la hausse des taux,
- encourager la rénovation énergétique des logements.
Qui peut vous aider à financer votre projet ?
Les donations peuvent provenir de :
- vos parents,
- vos grands-parents,
- vos arrière-grands-parents,
- vos oncles ou tantes sans enfant.
Les bénéficiaires concernés sont :
- les enfants,
- les petits-enfants,
- les arrière-petits-enfants,
- les neveux et nièces (si absence de descendance directe).
Montants possibles de la donation familiale
Chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 € sans droits de donation. Les apports peuvent se cumuler jusqu’à un plafond de 300 000 € par projet. Ainsi, un couple de parents peut donner ensemble 200 000 €, complétés par les grands-parents pour atteindre la limite maximale.
Conditions d’utilisation des fonds
Pour bénéficier de l’exonération, plusieurs critères doivent être respectés :
- Délai : utiliser l’argent dans les 6 mois suivant la donation.
- Nature de l’achat : acquisition d’un logement neuf ou en VEFA.
- Travaux éligibles : uniquement ceux couverts par MaPrimeRénov’.
- Occupation du bien : conserver le logement comme résidence principale pendant 5 ans minimum, ou le louer comme résidence principale (jamais à un membre du foyer fiscal).
- Non-cumul fiscal : l’exonération ne peut se combiner avec un crédit d’impôt, une déduction ou MaPrimeRénov’ pour les mêmes travaux.
- Justificatifs : conserver toutes les preuves (idéalement pendant 6 ans) : dons, usage des fonds, occupation du logement.
Comment procéder étape par étape ?
- Déclarer le don à l’administration dans le mois suivant le versement via le formulaire n°2735 (Cerfa 11278*16) disponible sur le site des impôts.
- Effectuer le transfert par chèque, virement ou tout autre moyen traçable.
- Conserver toutes les preuves : attestation de don, relevés bancaires, compromis de vente, acte VEFA, factures de travaux, justificatif de résidence principale.
- Même si cela reste facultatif, il est fortement recommandé de consulter un notaire afin de sécuriser la démarche et s’assurer du respect des délais et conditions.
Les erreurs fréquentes à éviter
Certaines négligences peuvent faire perdre l’exonération :
- Dépasser les 100 000 € par donateur (l’excédent est soumis aux droits de donation classiques).
- Financer des travaux non éligibles à MaPrimeRénov’.
- Utiliser les fonds après le délai de 6 mois.
- Changer l’usage du logement avant 5 ans.
Un véritable atout pour concrétiser votre projet immobilier
Ce dispositif représente une aide précieuse pour renforcer un apport, négocier de meilleures conditions de crédit et accéder plus rapidement à la propriété. Temporaire, il est essentiel d’en discuter avec vos proches et de préparer les démarches avant le 31 décembre 2026 pour profiter pleinement de cette opportunité de donation familiale.